Кредиты для застройщиков дорожают из-за низкой маржинальности проектов
В январе 2026 года средние ставки по программам проектного финансирования продолжили рост — до 10,25% годовых, несмотря на снижение ключевой ставки, улучшение качества заемщиков и увеличение средств девелоперов на счетах эскроу. Причины — в низкой маржинальности строящихся проектов и снижении объемов выдачи ипотечных кредитов.
Выйти из полноэкранного режима Развернуть на весь экран Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ В январе 2026 года средневзвешенная ставка по кредитным договорам проектного финансирования (ПФ) увеличилась на 1 процентный пункт, до 10,25% годовых, следует из данных ЦБ. Рост продолжается второй месяц подряд. Ставки по ПФ определяются ключевой ставкой, надбавкой за риск банка и заполнением счетов эскроу. «Чем выше наполняемость счетов эскроу по сравнению с выборкой проектного финансирования, тем ниже ставка по ПФ»,— объясняет старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. При этом «ставка может снизиться до 1% годовых, если уровень наполнения счетов эскроу более 100%», —добавляет гендиректор Центра ипотечного кредитования Екатерина Мишина. Однако средневзвешенная ставка по ПФ держится в пределах 10–11% годовых с марта 2025 года, несмотря на рост уровня покрытия задолженности застройщиков по ПФ средствами на счетах эскроу. На 1 февраля 2026 года, по данным ЦБ, он превысил 73%. Мы отслеживаем финансовое состояние крупных застройщиков, отрасль в целом сохраняет устойчивость. Есть проблемы у отдельных компаний, но они не являются системными — Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 13 февраля 2026 года Парадоксальности ситуации добавляет снижение ключевой ставки с июня 2025 года и уровня 21% до нынешних 15,5%. В результате ставки по рыночной ипотеке за полгода опустились более чем на 4 п. п. По данным аналитического центра ПАО «Дом.РФ», к 6 марта они составляли 20,3% годовых для новостроек и 19,9% годовых для вторичного рынка. ЦБ отмечает постепенное улучшение качества заемщиков по программам ПФ. По данным регулятора, на конец прошлого года доля заемщиков, относящихся к первой и второй категории, составила почти 97% против 95% в конце сентября 2025 года. В основном рост произошел за счет увеличения количества заемщиков из первой категории. В то время как доля заемщиков из четвертой и пятой категории опустилась ниже 1%. Однако девелоперы отмечают ужесточение требований к заемщикам со стороны банков. «Банки стали пристальнее смотреть на финансовую устойчивость не только самого проекта, но и всей группы компаний застройщика»,— считает предправления группы компаний «Паритет девелопмент» Павел Галкин. Во многом такая политика, по мнению исполнительного директора девелоперской компании «Мармакс» Павла Бушкова, «связана с замедлением продаж на рынке жилья и общей осторожностью банков в условиях повышенных рисков отрасли». По оценкам Павла Галкина, эффективная ставка кредитования для застройщиков колеблется сегодня в диапазоне 12–16% годовых. Тот факт, что банки не снижают ставки по программам ПФ при очевидном наличии всех предпосылок к этому, участники рынка объясняют низкой маржинальностью строящихся проектов. По оценкам Павла Галкина, сегодня она составляет 5–10%, «что зачастую ниже текущей стоимости проектного финансирования». Выйти из полноэкранного режима Развернуть на весь экран Ситуация усугубляется непростым положением на рынке ипотечного кредитования. Во втором полугодии прошлого года продажам по рыночным программам мешали высокие ставки. В 2026 году ставки продолжают оставаться высокими, а оживление выдачи по ипотечным программам в течение года будет проходить медленно, считают эксперты (см. “Ъ” от 6 февраля). При этом ограничения по льготным программам с 1 февраля уже дают свои результаты — выдачи за последний месяц сократились вдвое, что повлекло за собой и снижение общих объемов выдачи (см. “Ъ” от 4 марта). Снижение продаж мешает интенсивному росту наполненности счетов эскроу. Остаток средств на таких счетах с октября 2025 по январь 2026 года колеблется в пределах 7,2–7,5 трлн руб., следует из данных Банка России. При этом, как отмечает Екатерина Мишина, интерес граждан пока больше направлен на вторичный рынок жилья, так как цены на нем значительно ниже, чем для квартир в новостройках. По данным ЦБ, в целом по стране средняя цена за 1 кв. м. в четвертом квартале прошедшего года на первичном рынке составила 215 тыс. руб., в то время как на вторичном рынке — только 130 тыс. руб. Девелоперы не ждут скорого снижения ставок по программам ПФ, а некоторые не исключают даже их рост. По мнению Павла Бушкова, есть вероятность роста ставок в ближайший год, к чему приведет «продолжающееся снижение темпов продаж, которое во много связано с ужесточением требований к заемщикам как по льготной, так и по рыночной ипотеке». Павел Галкин считает, что в нынешних условиях «рынок ждет не столько всеобщего снижения ставок, сколько индивидуализации условий». Источник: http://www.kommersant.ru/doc/8512594
